国泰君安临港创新产业园REIT
3.648
最新价
3.5%
分派率
可供分配/当前市值
-11.7%
资产折价
企业价值/资产估值
4.0%
Implied EBITDA Yield
扩募后近十二个月 EBITDA / EV
估值
- 市值
- 21.48 亿
- 企业价值
- 20.07 亿
- 资产组合单价
- 9,267 元/㎡
- 底层资产估值
- 22.72 亿
- 发行价
- 4.550 元/份
收益
- 分派率
- 3.5%
- 近一周涨跌
- -2.72%
- 近一年涨跌
- -23.71%
- YTD 涨跌
- -18.48%
运营
- 出租率
- 92.0%
- 总可租赁面积
- 21.7 万㎡
- 底层项目数
- 3 个
- 最新报告期
- 2026-03-31
风险
- 有息负债
- 0.00 亿
- 净现金及现金等价物
- 1.41 亿 （2025-12-31 基金合并）
- 负债 / 市值
- 0.0%
- 出租率（稳定性）
- 92.0%
估值与行情走势
整体运营表现（基金合并口径）
财务数据
财务摘要(单位: 亿元)
底层项目（3 个）
区域分布
城市线级分布
| 项目名称 | 区位 | 建筑面积(㎡) | 可租赁面积(㎡) | 评估值(亿) | 评估单价(元/㎡) | 出租率 | 单位租金(元/㎡/天) | 剩余租期(年) | 数据截至 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 临港奉贤智造园一期 | 上海市奉贤区 | — | 39,817 | 2.63 | 6,605 | 100.0% | 1.12 | 2.61 | 2026-03-31 | 详情 |
| 临港奉贤智造园三期 | 上海市奉贤区 | — | 72,127 | 4.78 | 6,627 | 84.9% | 1.22 | 2.61 | 2026-03-31 | 详情 |
| 康桥项目 | 上海市浦东新区 | — | 104,640 | 15.31 | 14,631 | 93.9% | 2.78 | — | 2026-03-31 | 详情 |
运营指标截至 2026-03-31
项目详情与历史运营
临港奉贤智造园一期 上海市奉贤区
| 报告期 | 出租率 | 单位租金(元/㎡/天) | 剩余租期(年) |
|---|---|---|---|
| 2023-06-30 | 100.0% | 1.11 | — |
| 2023-09-30 | 100.0% | 1.11 | — |
| 2023-12-31 | 100.0% | 1.15 | 3.74 |
| 2024-03-31 | 100.0% | 1.25 | — |
| 2024-06-30 | 100.0% | 1.29 | — |
| 2024-09-30 | 100.0% | 1.27 | — |
| 2024-12-31 | 100.0% | 1.16 | 2.73 |
| 2025-03-31 | 100.0% | 1.13 | 3.61 |
| 2025-06-30 | 100.0% | 1.11 | 3.36 |
| 2025-09-30 | 100.0% | 1.10 | 3.37 |
| 2025-12-31 | 100.0% | 1.12 | 3.11 |
| 2026-03-31 | 100.0% | 1.12 | 2.61 |
临港奉贤智造园三期 上海市奉贤区
| 报告期 | 出租率 | 单位租金(元/㎡/天) | 剩余租期(年) |
|---|---|---|---|
| 2023-06-30 | 97.3% | 1.11 | — |
| 2023-09-30 | 97.3% | 1.11 | — |
| 2023-12-31 | 96.3% | 1.27 | 4.52 |
| 2024-03-31 | 90.8% | 1.30 | — |
| 2024-06-30 | 90.8% | 1.30 | — |
| 2024-09-30 | 90.8% | 1.28 | — |
| 2024-12-31 | 91.2% | 1.29 | 4.27 |
| 2025-03-31 | 97.5% | 1.26 | 4.39 |
| 2025-06-30 | 96.6% | 1.23 | 4.16 |
| 2025-09-30 | 96.6% | 1.22 | 3.91 |
| 2025-12-31 | 94.1% | 1.22 | 3.60 |
| 2026-03-31 | 84.9% | 1.22 | 2.61 |
康桥项目 上海市浦东新区
| 报告期 | 出租率 | 单位租金(元/㎡/天) | 剩余租期(年) |
|---|---|---|---|
| 2025-09-30 | 95.1% | 2.93 | — |
| 2025-12-31 | 91.7% | 2.93 | — |
| 2026-03-31 | 93.9% | 2.78 | — |
主要指标与计算公式
- 市值：基金总市值。计算公式为最新交易日收盘价 × 基金总份额。股价每个交易日更新；基金份额取自最新定期报告。
- 企业价值（EV）：在市值基础上反映基金整体收购成本。计算公式为市值 + 有息负债 − 现金及现金等价物。有息负债与现金均采用基金管理人层面的基金合并报表数据，且仅在披露半年报、年报等含完整资产负债表的报告期纳入计算。
- 资产组合单价：衡量以企业价值购入单位面积资产的成本。计算公式为企业价值 ÷ 资产组合总可租赁面积；可租赁面积缺失时以建筑面积替代。单位：元/㎡。
- Implied EBITDA Yield（费后净 EBITDA Yield）：反映以当前企业价值持有资产组合所能隐含的运营收益率。计算公式为 EBITDA ÷ 企业价值。EBITDA 通常取近十二个月（Trailing Twelve Months）合计；基金未单独披露 NOI 时，以 EBITDA 作为运营利润替代指标。
- 分派率：反映以当前市价持有基金份额所能获得的年化现金分配收益率。计算公式为近十二个月可供分配金额合计 ÷ 当前市值（最新收盘价 × 基金总份额）。若上市尚不足四个完整季度，则按已披露期间年化估算；上市首年报告覆盖不足一整年的，不作全年推算。
- 资产折溢价率：衡量企业价值相对底层资产评估值的偏离程度。计算公式为（底层资产总评估值 − 企业价值）÷ 底层资产总评估值。正值表示相对评估值折价，负值表示溢价。
- 单位租金：仓储类资产的单位面积租金水平。计算公式为仓储租赁收入 ÷（可租赁面积 × 出租率 × 报告期天数）。单位：元/㎡/天。
取值口径与更新频率
- 整体运营表现、财务摘要及有息负债、现金等均取自基金合并报表。季报通常不披露基金层面现金余额；若最新半年报或年报尚未发布，页面可能展示定期报告中项目公司货币资金合计作为参考，该数值不用于企业价值计算。
- 市值、企业价值、分派率及 Implied EBITDA Yield 随每个交易日股价变动而更新；EBITDA、可供分配金额等分子在定期报告披露后同步更新。
- 单位分配金额（图表）：可供分配金额 ÷ 期末基金份额。各季报为单季数据；年报按报告覆盖天数折算为等效单季，以便与季报横向比较。
- 若基金发生过资产扩募，近十二个月 EBITDA 仍包含扩募前资产期间时，Implied EBITDA Yield 改以扩募后最新可得运营利润数据计算，以保持分子与扩募后企业价值口径一致。待连续四个完整季度均为扩募后数据后，恢复为近十二个月 EBITDA 口径。
扩募与 Implied EBITDA Yield
- 本基金发生过资产扩募（参考生效日 2025-09-30）。因近十二个月 EBITDA 仍含扩募前期间，当前 Implied EBITDA Yield 采用扩募后最新运营利润数据 ÷ 企业价值计算，而非近十二个月合计。
- 当近四个完整季度均为扩募后数据时，Implied EBITDA Yield 将恢复为近十二个月 EBITDA ÷ 企业价值。
数据来源
- 股价行情：东方财富前复权收盘价
- 财务与运营数据：基金定期报告（季报、半年报、年报）及上市招募说明书等公开披露文件
- 底层资产评估：基金披露的资产评估报告；评估单价 = 评估值 ÷ 可租赁面积